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Ley Vivienda: Modificaciones en alquileres

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023) busca garantizar el acceso a una vivienda digna, especialmente para jóvenes y colectivos vulnerables. Incluye límites al precio del alquiler en zonas tensionadas, incentivos fiscales para arrendadores, y medidas para ampliar el parque de vivienda pública. Además, regula la vivienda protegida y fomenta la transparencia con un sistema de referencia de precios. La ley promueve la reserva de suelo para vivienda social y el fortalecimiento del mercado de alquiler asequible. Pero a un ciudadano de a pie ¿cómo le afecta esta regulación?


Si eres arrendador:

  • Los contratos de alquiler no inscritos en el Registro de la Propiedad también obligan al comprador a respetarlos.

  • Las garantías adicionales a la fianza quedan limitadas a dos meses de renta.

  • Los gastos de gestión inmobiliaria deberán ser asumidos por el arrendador si es persona jurídica.

  • Se elimina el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en contratos de alquiler para vivienda habitual, reduciendo la carga tributaria del inquilino


Si eres arrendatario:

  • Procedimiento de juicio verbal para reclamaciones de alquiler hasta 6.000 euros, más ágil y económico.

  • Obras de mejora en vivienda permitidas sin afectar plazos de prórroga si hay acuerdo entre partes.

  • Claridad normativa para excluir viviendas turísticas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

  • Mayoría de 3/5 para comunidades al limitar alquiler turístico; estos pueden contribuir más a gastos generales.

  • Bonificaciones del IBI por ayuntamientos hasta el 95% para alquiler con renta limitada.

  • Fondo de reserva para accesibilidad ampliado al 10%; obras obligatorias con 75% de financiación pública.


Además de lo anterior, es importante conocer el plazo de prórroga automática para contratos firmados a partir de marzo de 2019, que se alargará hasta el máximo de 5 años (persona física) o 7 años (persona jurídica). Antes de la nueva Ley, eran 3 años. Pasados los 5 o 7 años máximo, si ninguna de las partes indica lo contrario, el contrato se prorrogará anualmente durante 3 años más. Si el inquilino no quiere la prórroga, debe comunicarlo al menos 30 días antes de la finalización del contrato. Asimismo, cuando no se quiere renovar el contrato, el propietario debe comunicarlo al inquilino con al menos 4 meses de antelación; el inquilino debe comunicarlo con al menos 2 meses de antelación. 


La duración de los contratos es pactada entre arrendador y arrendatario, con los máximos anteriormente especificados. Si el propietario quiere finalizar anticipadamente el contrato, existen condiciones. Tal como indica el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario únicamente puede interrumpir el plazo del contrato si necesita la vivienda para sí mismo, es decir, para destinarla como vivienda permanente para sí o sus familiares, comunicándolo al inquilino con 2 meses de antelación a la fecha en que tenga previsto necesitarla. Esto no ha cambiado con la reforma pero es importante tenerlo siempre presente. 


Otro aspecto importante sometido a reforma es la determinación de la renta. En el contrato puede pactarse la actualización anual de la renta, y cómo se actualizará. Si no se pacta expresamente la metodología, se actualizará según la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de cada actualización. Para calcular esta variación se tomará como mes de referencia el del último índice que estuviera publicado. En todo caso, ya sea aplicando este índice o el que acuerden las partes, esta variación nunca podrá exceder la variación del IPC. A partir de 2025 se ha creado un nuevo índice de referencia que será definido por el INE (Instituto Nacional de Estadística), y se utilizará como límite a efectos del artículo 18 de la LAU (actualización de la renta) para evitar incrementos desproporcionados. El nuevo índice del INE para actualizar rentas en 2025 se publicará mensualmente. Para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley) se utilizará la actualización del alquiler con el IPC. Para los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023, la actualización del alquiler se hará con el nuevo índice del INE (IRAV).


La primera publicación tuvo lugar el 2 de enero de 2025, con un valor inicial del 2,20%. A partir de febrero, el índice se difundirá a mediados de cada mes y reflejará el valor correspondiente al mes previo. El Gobierno ha facilitado una calculadora online en el siguiente enlace: https://www.mivau.gob.es/vivienda/calculadora-precio-alquiler 


EJEMPLO

Un contrato de alquiler anterior a la entrada en vigor de la Ley, aplicará la subida máxima del IPC, que en noviembre de 2024 se situó en 2,4% de variación, por lo que si por ejemplo, pagamos un alquiler de 600 euros, la subida máxima en 2025 podrá ser a 614,40 euros. Si en cambio es posterior y se aplica el IRAV publicado de 2,2%, la subida máxima sería de 613,20 euros. 

DEBATE SOCIAL: RECLAMACIÓN DE IMPAGO DE RENTAS


Muchos son los propietarios que en los últimos meses han discutido que no tienen garantías de cobro de rentas en caso de que el inquilino deje de pagar, o que no tienen seguridad jurídica. Existe una queja generalizada sobre la protección a los “okupas” y las dificultades en tramitar judicialmente los desahucios. Esto está generando que se promuevan desahucios al margen de la Ley, con gente que se dedica a intentar, y conseguir, expulsar a los inquilinos que permanecen en las propiedades sin legitimación. 


Este tema es muy extenso, ya que existe un desconocimiento generalizado de las ventajas e inconvenientes, y quién se beneficia de la regulación. ¿Cómo poner una demanda de desahucio por impago de rentas? ¿Qué legislación es aplicable? ¿Cuánto tiempo puede demorarse el juicio y posterior lanzamiento? Lo comentaremos en otra entrada del Blog.


Enlaces de interés


Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LUA) https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con [última actualización 25/05/2023, reforma introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda https://www.boe.es/eli/es/l/2023/05/24/12/con] 

Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana https://www.mivau.gob.es/vivienda

 
 
 

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